Алексей Мазуров

Появилось Постановление Правительства Ярославской области от 20.10.22 № 923-п "О межведомственной комиссии по вопросам реквизиции и временного занятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества на территории Ярославской области и Порядке взаимодействия органов исполнительной власти Ярославской области" (далее — ярославское постановление).

​Реквизиция — это принудительное изъятие имущества, в т. ч. недвижимого, для борьбы с чрезвычайными обстоятельствами. До 2020 года, когда к чрезвычайщине приравняли коронавирус, "меры противодействия" которому отменили сразу с началом "специальной военной операции", региональные нормативные постановления о реквизиции недвижимости, вроде ярославского, вряд ли могли насторожить, как и стародавние статьи ФЗ о реквизиции — ст. 242 ГК 1994 года и ст. 51 ЗК 2001 года. Их и не было, за исключением Постановления Правительства Московской области от 01.11.19 № 791/36. В 2020 году в одиночестве с нормативным постановлением о реквизиции недвижимости осталась Нижегородская область (постановление от 18.11.20 № 941). 2021 год — ни одного такого регионального постановления во всей России. Теперь — Ярославская область. Почему ярославское постановление появилось именно сейчас и необходимо уделить ему повышенное внимание?

Ярославская область стала первым регионом, где нормативное постановление о реквизиции недвижимости принято после указа Путина от 19.10.22 № 757, которым "в связи с введением военного положения на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской и Херсонской областей" в Центральном федеральном округе, в т. ч. в Ярославской области, введён "режим повышенной готовности" (общеизвестное с 2020 года словосочетание), "в рамках которого высшие должностные лица (органы исполнительной власти) указанных субъектов Российской Федерации осуществляют полномочия по проведению мобилизационных мероприятий в сфере экономики, в органах исполнительной власти этих субъектов Российской Федерации и органах местного самоуправления, отдельных мероприятий по территориальной обороне, мероприятий по гражданской обороне, защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, а также полномочия по реализации мер для удовлетворения потребностей Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований, органов". Ярославское постановление на указ № 757 не ссылается, но тоже принято "в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с чрезвычайными обстоятельствами угроз" (последняя цитата в ярославское постановление скопирована из п. 1 ст.51 ЗК).

По датам: постановление на следующий день после указа. По содержанию — оба про защиту от чрезвычайных ситуаций. Сопоставляя эти акты друг с другом и с главными событиями в стране за последние месяцы и особенно недели, становится понятна обусловленность ярославского постановления указом Путина, а также в связи с какими чрезвычайными обстоятельствами государство наметило реквизировать недвижимость. Как эти акты "стыкуются" с ФЗ-предшественниками?

В законодательном регулировании реквизиции разного имущества первичной была ст. 242 ГК. К реквизиции земельных участков применяется ст. 51 ЗК. Но в отличие от ст. 51 ЗК, говорящей о реквизиции земельных участков как о временном изъятии, ст. 242 ГК слово "временное" не содержит. Ярославское постановление вслед за ст. 242 ГК тоже отделяет реквизицию от временного занятия и тем самым допускает реквизицию земельных участков постоянной — словами "по вопросам реквизиции и временного занятия" в наименовании и "реквизиция и (или) временное занятие" по тексту.

О домах, т. е. о наземной недвижимости, в ст. 51 ЗК ничего не сказано. Однако государство вознамерилось изымать земельные участки именно с домами, а не незастроенные — в наименовании и по тексту ярославского постановления говорится о реквизиции "земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости". "И" без "или". Т. е. обойтись без реквизиции путём использования многочисленных государственных незастроенных земель, имеющихся застроенных государственных земельных участков или строительства государственных объектов на государственных незастроенных земельных участках государство не желает, иначе не принимало бы постановления о реквизиции. Соответственно, собрались реквизировать у частных собственников, не исключая граждан, земельные участки с готовыми домами, вряд ли с незавершённым строительством.

П. 2 ст.51 ЗК отделяет реквизицию от изъятия для "обычных" государственных нужд по другим законоположениям. Разница в том, что при изъятии для "обычных" государственных нужд (как правило, для строительства дорог) нужны градостроительно-планировочные документы и по их проектам общественные обсуждения, поэтому те, у кого изымают, могут узнать об этом заблаговременно. Реквизиция предполагает отсутствие гласности, ситуативность и внезапность: совсем недавно ничто не предвещало изъятие недвижимости, сегодня её изымают, и почему-то не у соседа. Ярославское постановление не предусматривает какое-либо предварительное извещение тех, у кого реквизируют, о них только последний абзац:

"Собственники, иные правообладатели считаются уведомленными со дня получения копии постановления Правительства области или со дня возврата почтового отправления отправителю в соответствии с Федеральным законом от 17 июля 1999 года № 176-ФЗ „О почтовой связи".".

В общем, ожидается примерно так: тайно от собственника недвижимости её решили реквизировать, собственнику послали решение о реквизиции по почте, оно через день-два вернётся в почтовое отделение "в связи с неудачной попыткой вручения" (как постоянно происходит с доставкой других извещений), собственник об этом не знал, но недвижимость считается у него реквизированной, она ему уже не принадлежит. Узнает он об этом, когда к "его" недвижимости придут вооружённые люди в форме и "вежливо" попросят покинуть реквизированную недвижимость, или, когда откуда-то вернувшись, он обнаружит бывшую свою недвижимость с выломанными дверями и занятой посторонними людьми (вероятно, тоже вооружёнными и в форме).

При реквизиции должно быть возмещение рыночной стоимости изымаемой недвижимости (п. 3 ст.51 ЗК), т. е. как и при "обычном" изъятии для государственных нужд. Согласно ч.3 ст. 35 Конституции Р Ф "принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения". Но предварительного возмещения в такой процедуре — во всяком случае, равноценного — не будет: на него не отведено времени. Ярославское постановление тоже ничего не говорит о возмещении: сначала по нему реквизируют (изымут), а потом начнётся обсуждение возмещения.

На последующее равноценное возмещение при реквизиции тоже не стоит особо рассчитывать — можно судить по аналогии с возмещением при изъятии для "обычных" государственных нужд, при котором оно предварительное, т. е. было время его обосновать. В судебной практике было много дел, в которых собственники изымаемой недвижимости получали в разы меньше ожидаемого. Например, "Автодор" предложил "Воронежпищепродукт" 1 121 024 р., Арбитражный суд Воронежской области повысил сумму до 32 821 089 р., вышестоящие суды понизили её до 3 126 000 р. (Определение ВС от 27.08.18 № 310-ЭС18−12 510). Также вряд ли все будут согласны свести свою недвижимость к рыночной стоимости: многим их дома и земли бесценны как память и "родовые гнёзда", а не как предмет торга. Впрочем, последнее обстоятельство при изъятии для государственных нужд почти никогда не учитывалось.

Помню, как двадцать лет назад — сразу после издания ЗК — составлялись авторские коллективы для комментариев его статей. Тогда мало кто хотел браться за комментарий ст. 51 ЗК о реквизиции, и вовсе не из-за сложности её содержания: юристы не видели её частого практического применения на многие годы вперёд, комментарий законоположений о реквизиции невозможно было сопроводить правоприменительной практикой из-за отсутствия таковой, жизнь тогда при всех её издержках и некоторых исключениях от чрезвычайщины отдалялась. Лишь позднее изредка принимались "разовые" постановления о реквизиции единичных объектов недвижимости по действительно внезапным поводам, например, Постановление Правительства Ярославской области от 29.06.12 № 607-п "для ликвидации последствий катастрофы самолёта ЯК-42".

Теперь вследствие т.н. "оптимизаций" и прочих общеизвестных "прорывов" настали другие обстоятельства. Поэтому и появляются долговременные постановления о реквизиции недвижимости — с постоянными комиссиями (в Ярославской области в неё зачем-то записали заместителя руководителя Верхне-Волжского БВУ Росводресурсов) и подробными формально подзаконными "нормами", что говорит об ожидании чрезвычайщины в разных местах и о фактическом переводе реквизиции в плановый режим. "Нормы" в кавычках, поскольку чрезвычайщина и норма если совместимы, то очень условно.

Вероятно, другие регионы тоже скоро примут постановления о реквизиции недвижимости "по ярославскому образцу" и начнут их применять: это "в тренде", по-быстрому, предположительно дешевле и сокращение чрезвычайных ситуаций в стране в ближайшее время не предвидится.

Публикации экспертов

Время Сталина